Immobilier neuf : comment fonctionnent les charges de copropriété ?

Le prix d’un achat immobilier ne se limite pas au montant affiché par le vendeur ou par une agence immobilière. Il faut en effet prendre en compte les frais d’acquisition tels que les frais de notaire et les frais d’agence. Lorsque le logement se trouve au sein d’une copropriété, il faut également y ajouter des charges qui viendront impacter le budget mensuel. Mais dans le domaine de la construction, ces charges de copropriété peuvent réserver quelques surprises.

Dans l’ancien, les charges de copropriété sont connues à l’avance

Pour un achat dans l’ancien, le vendeur transmet généralement les informations relatives à la copropriété et donc aux charges mensuelles du futur acquéreur, à son syndic . Ces renseignements permettent au nouveau propriétaire d’évaluer le coût total de son logement en y ajoutant les mensualités de remboursement de son crédit immobilier.

Mais acheter dans le neuf et en particulier en VEFA, autrement dit sur plan, ne permet pas de bénéficier du même historique puisque la copropriété n’existe pas encore au moment de la signature du projet. Et le syndic n’est alors ni constitué ni désigné. Une situation qui peut être encore plus complexe lorsque l’achat concerne un appartement intégré à un programme immobilier de plusieurs bâtiments. Un bâtiment pouvant être achevé et donc livré avant les autres, la question du paiement des charges de copropriété se pose alors.

• A lire également : la gestion locative d’un Pinel

La notion de lot transitoire

Étonnement, la loi du 10 juillet 1965 qui encadre les copropriétés en France n’apporte pas de définition précise au terme « lot », pourtant central dans ce contexte. Une absence réparée par la nouvelle loi Elan, promulguée à l’automne dernier qui précise que « le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».

Dans le cadre d’un programme de construction, il faut cependant prendre en compte une nuance supplémentaire, celle des bâtiments non encore construits. On parle dès lors de lot transitoire ou de lot d’attente ou encore de lot par anticipation. Une décision rendue en 2013 faisant jurisprudence, fait d’ailleurs du lot transitoire un véritable lot de copropriété à part entière.
À ce titre, les propriétaires doivent en assumer les charges qu’elles soient administratives ou liées à l’entretien, cela même si leur logement n’est pas encore achevé et qu’ils ne peuvent donc pas en faire usage. Des charges qui excluent cependant les équipements communs comme les ascenseurs ou les frais relatifs à l’eau ou au chauffage.

À noter que c’est le promoteur qui est chargé de nommer le syndic. Une décision qui peut ensuite être remise en cause par les copropriétaires lors de la première assemblée générale. C’est au syndic qu’incombe ensuite la tâche de gérer les lots, leur achèvement ainsi que les éventuels appels de charges.