Vous envisagez d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux ? Le dispositif Denormandie s’impose alors comme l’une des meilleures solutions pour rénover un bien ancien dans une zone éligible, tout en participant activement à la revitalisation urbaine. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, ce dispositif offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 € à ceux qui s’engagent à moderniser et à louer leur bien.
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est un outil de défiscalisation immobilière mis en place pour encourager la rénovation des logements anciens dans des zones urbaines dégradées. Inspiré de la logique de la loi Pinel, ce dispositif, entré en vigueur le 1er janvier 2019, permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location. Prolongé par la loi de finances 2024 jusqu’au 31 décembre 2027, il cible particulièrement :
- Les villes intégrées au plan Action Cœur de Ville,
- Les communes ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT),
- Les villes affichant un fort besoin de réhabilitation de l’habitat,
- Et depuis le 11 avril 2024, les copropriétés en grande difficulté financière ou concernées par une opération de requalification des copropriétés dégradées.
Quels sont les avantages du dispositif ?
Le dispositif Denormandie est un levier de défiscalisation particulièrement intéressant pour soutenir la rénovation de logements anciens. Voici les principaux atouts qui séduisent les investisseurs souhaitant allier réduction d’impôt et investissement pérenne :
- Une réduction d’impôt significative
Selon la durée de l’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 €. Au maximum, cette réduction peut donc atteindre 63 000 €. - Un patrimoine immobilier accessible sans apport
Comme pour d’autres dispositifs de défiscalisation, il est souvent possible de financer tout ou partie de l’opération via un prêt immobilier. Les loyers perçus peuvent alors couvrir une partie des mensualités du crédit. - Une valorisation du bien à long terme
Les travaux de rénovation améliorent la performance énergétique du logement, ce qui contribue à augmenter sa valeur sur le marché. Vous profitez également du charme de l’ancien rénové, répondant aux normes de confort et d’isolation actuelles. - Une préparation de la retraite
En investissant dans un bien ancien à rénover, vous vous constituez un capital solide. Les loyers, une fois le crédit remboursé, peuvent devenir une source de revenus complémentaires pour la retraite.
Quelles sont les conditions d’investissement en 2025 ?
Pour être éligible au dispositif Denormandie en 2025, plusieurs critères doivent être respectés, aussi bien pour l’acquisition du bien que pour sa rénovation et sa location.
La date d’acquisition du bien
Le logement doit être acheté entre le 1ᵉʳ janvier 2019 et le 31 décembre 2027.
Localisation du logement
Seules sont éligibles les zones précitées (Action Cœur de Ville, ORT, communes fortement dégradées, copropriétés en difficulté…).
Montant et nature des travaux
25 % du montant total de l’opération doit être consacré aux travaux de rénovation. Ceux-ci doivent permettre :
- Une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 20 % (30 % pour une maison individuelle),
OU - La réalisation d’au moins deux types de travaux parmi : changement de chaudière, isolation (toiture, murs, fenêtres), changement d’un système de production d’eau chaude,
OU - La création d’une nouvelle surface habitable (balcon, terrasse, garage, etc.).
- Engagement de location : le bien doit être loué nu (non meublé) pendant 6, 9 ou 12 ans.
Les plafonds de ressources
Les locataires doivent respecter un certain plafond de revenus. Les plafonds de ressources sont fixés pour garantir l’accessibilité des logements à des ménages modestes ou de la classe moyenne. En 2025, ils s’établissent comme suit :
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Personne à charge supplémentaire | 15 168 € | 13 886 € | 10 161 € | 9 142 € |
Date de mise à jour : 09/01/2025 – Source : Bofip
Les plafonds de loyer
Le propriétaire bailleur doit également respecter un montant maximal pour le loyer mensuel au m².
| Zones | A bis | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Prix au m² | 18,89 € | 14,03 € | 11,31 € | 9,83 € |
Date de mise à jour : 09/01/2025 – Source : Bofip
Exemple d’un investissement avec le dispositif Denormandie en 2025
Imaginons un investisseur qui, en 2025, décide d’acheter un appartement ancien à Arras, commune éligible au dispositif Denormandie, afin de le rénover et de le louer.
Avec un prix d’achat fixé à 150 000 € et un budget rénovation à 37 500 € (correspondant à 25 % du montant total du projet), le montant total de son projet s’élève à 187 500 € (dans la limite réglementaire de 300 000 €). Les travaux prévus incluent notamment l’isolation des murs, le changement de chaudière et la création d’une surface annexe (un petit balcon).
De plus, le propriétaire s’engage à louer le logement nu, pendant 9 ans, à un locataire respectant le plafond de ressources. À noter que le montant du loyer mensuel est encadré et pour Arras, située en zone B1, celui-ci est plafonné à 11,31 € par m².
Avec un taux de réduction de 18 % pour un engagement locatif de 9 ans, le propriétaire bénéficiera alors d’une réduction d’impôt de 33 750 € au total (soit 3 750 € par an sur 9 ans).