Immobilier neuf : quelques pistes pour réduire la facture

Avec le décalage que connaît aujourd’hui la demande immobilière au regard de l’offre, la construction a tout bon et le Gouvernement ne cesse de mettre en place des mesures visant à encourager les investisseurs et les particuliers à se lancer. Mais les normes imposées, la fiscalité et le coût total d’un tel projet ne pèsent-ils pas trop lourd sur le pouvoir d’achat des ménages ? Voici quelques leviers pour réaliser des économies.

Le prix du terrain et des taxes pèsent lourd dans un projet de construction

Au cœur des revendications des « gilets jaunes », les problèmes liés au pouvoir d’achat des Français ne cessent de faire débat. Dans le domaine de la construction, la notion est essentielle, car elle peut décourager certains ménages, porteurs d’un projet immobilier, effrayés à la vue du coût d’un logement neuf. Pour preuve, le nombre de ménages souhaitant faire construire sa résidence principale est toujours aussi important, mais le nombre effectif de mises en chantier a baissé en 2018.

Et pourtant, il existe de nombreuses solutions parmi lesquelles la baisse du foncier. Dans un projet de construction, le prix du terrain et des taxes est souvent très important. Sur le plan national, l’achat du terrain représentait 16,3 % du montant total du projet en 2017 contre 13,3 % pour la seule TVA. En cause, l’Etat qui est le plus important vendeur de terrains constructibles et qui ne vend pas toujours au prix réel du marché, mais plutôt au plus offrant.

Les promoteurs recommandent donc d’établir un plafond qui limiterait la variation des prix des terrains. En région PACA ou en Île-de-France par exemple, le prix d’un terrain peut représenter jusqu’à la moitié du prix total d’un projet de construction. Ce qui est évidemment dissuasif pour de nombreux ménages.

Plus d’immeubles pour réduire le prix des constructions ?

Pour d’autres, réduire le prix de l’immobilier neuf passe par des constructions plus verticales et donc moins étendues. Autrement dit, il s’agirait de construire davantage d’immeubles que de maisonnettes avec jardins. Une proposition plutôt impopulaire aux yeux de nombreux édiles qui s’y refusent.

Une autre idée suggère de décorréler les sols et les sous-sols afin que les collectivités puissent jouir des souterrains pour y installer des éléments techniques comme des gaines, ou pour y construire des parkings. Dans l’immédiat, nombreux sont ceux qui recommandent de rénover l’existant avant de se lancer dans de nouveaux projets de construction coûteux.

Enfin, certains professionnels pointent du doigt le coût de la construction qui représente plus de 40 % du projet total. Un coût pourtant déjà serré grâce à des politiques de mutualisation des achats de la part de certains promoteurs.

Faut-il revoir la fiscalité ?

D’autres leviers semblent exister pour réduire le coût d’un achat immobilier dans le neuf, mais les discussions ne semblent pas toujours faciles à entamer. D’un côté, il y a ceux qui recommandent aux promoteurs de baisser leurs marges généralement comprises entre 7 et 9 %. Est également évoquée, une modification de la fiscalité relative à la revente d’un terrain. Aujourd’hui, la revente est taxée à 100 % si elle intervient dans les 6 ans et n’est dégressive qu’ensuite et jusqu’à 30 ans. Ce qui peut ressembler à un non-sens compte tenu du manque de logements actuel.

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Enfin, les normes relatives à la construction pourraient être simplifiées. Même si elles sont pour la plupart nécessaires, elles sont nombreuses et surtout coûteuses. Reste à voir ce que pourraient donner les « permis d’innover » et les « permis d’expérimenter » qui donneront plus de pouvoir d’initiatives aux maîtres d’ouvrage.