Ville de renommée internationale, Paris est le centre névralgique de la France. Haut lieu touristique, la ville Lumière est aussi une plaque tournante économique européenne. Paris continue donc d’attirer de nombreux habitants et le projet du Grand Paris ne fera qu’accroître cette tendance. Pour répondre aux demandes, le parc immobilier parisien ne cesse d’évoluer et propose ainsi de procéder à des investissements locatifs sur du long terme et éligibles à la loi Pinel.
Les appartements éligibles à l’investissement Pinel à Paris
Défiscaliser avec le dispositif Pinel à Paris
Le dispositif Pinel repose sur une loi de défiscalisation immobilière. Il permet en effet de réduire son impôt sur le revenu en contre partie de la mise en location de son logement neuf pendant une certaine durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans. La remise fiscale dépend évidemment de la période d’engagement. Intégrale, elle peut atteindre jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Les taux de réduction d’impôt pour un investissement Pinel à Paris en 2024 sont les suivants :
| Durée d’engagement | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Réduction d’impôt Pinel | 9 % | 12 % | 14 % |
| Réduction d’impôt Pinel plus* | 12 % | 18 % | 21 % |
*Le dispositif complémentaire Pinel Plus est soumis à des conditions plus restrictives.
- En savoir plus sur le dispositif Pinel plus
Ainsi, par le biais de ce mécanisme Pinel, l’investisseur locatif accède à 3 attraits indéniables :
- Accession à la propriété : le bien immobilier peut être récupéré pour soi-même à la fin de l’engagement locatif ou peut-être revendu dans l’optique de générer une plus-value immobilière ;
- Rendement locatif : chaque mois, l’investisseur perçoit un loyer et peut ainsi compter sur une source de revenus mensuelle supplémentaire ;
- Réduction d’impôt : l’investisseur optimise de surcroit son opération immobilière en diminuant sa charge fiscale chaque année ;
Depuis plusieurs années, de nombreux promoteurs immobiliers conçoivent leurs constructions neuves à Paris pour concorder avec le dispositif Pinel. La capitale se démontre particulièrement adaptée à la loi Pinel puisque l’intégralité de ses arrondissements y sont éligibles.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Paris ?
Avantage 1 : Paris, la Ville Lumière qui attire
Avec ses 2,133 millions d’habitants, Paris est incontestablement la ville la plus peuplée de France. Son rayonnement magnétise massivement les Français qui se bousculent pour venir s’y établir.
Également première ville touristique au monde, Paris a accueilli en 2024 environ 11,2 millions de touristes en seulement trois semaines pendant les Jeux Olympiques. En comptant les Jeux Paralympiques, la capitale devrait attirer un total de 15 millions de visiteurs à la fin de l’année 2024. Sans nul doute, la capitale de l’Hexagone séduit. Par sa richesse culturelle, sa beauté architecturale, son atmosphère romantique, son offre commerciale dense, ou encore son effervescence intellectuelle.
Avantage 2 : capitale dynamique et terre d’emploi
Si Paris capte autant l’intérêt, c’est également pour le dynamisme de son bassin d’emplois. Nombre de grands groupes français et étrangers possèdent leur siège social dans la capitale. De même, le quartier d’affaires de la Défense est le 4e plus important au monde. Il représente en tout 180 000 actifs, parmi lesquels 60 % de cadres et tout de même 42 000 habitants et 45 000 étudiants.
Avantage 3 : le projet du Grand Paris
La capitale n’est pas prête de cesser de captiver les foules avec le projet du Grand Paris. Amorcée en 2014, cette opération de grande envergure – qualifiée de “projet urbain, social et économique d’intérêt national” – vise à assurer à l’agglomération parisienne un développement économique durable. Son aboutissement est prévu pour 2030.
Le premier pilier de ce grand projet est d’intégrer plus facilement à la capitale les communes périphériques de Paris. Grâce notamment à un réseau de transports publics étendu. 4 nouvelles lignes automatisées de métro et le prolongement de 2 lignes déjà existantes composeront ces voies expresses qui permettront un accès aisé et rapide à Paris.
Le second pilier de ce vaste chantier est, sans conteste, le logement. En 2024, on dénombre environ 100 000 logements conçus dans le cadre de ce projet urbain, avec un objectif actuel de construction de 70 000 nouvelles habitations par an.
Acheter dans le neuf en Ile-de-France apparait donc plus qu’avisé avant le 31 décembre 2024. Sans compter le bénéfice indéniable des avantages fiscaux alléchants offerts par la loi Pinel, le tout pour un investissement couronné de succès sur le long terme.
Avantage 4 : forte rentabilité de l’investissement locatif
Malgré son marché immobilier très tendu, Paris est une ville très intéressante où investir afin de mettre son bien immobilier en location. En effet, la capitale figure parmi les villes les plus rentables de France en matière d’investissement locatif.
De plus, en baisse, les prix parisiens sont en 2024 en dessous de la barre symbolique des 10 000 €. En septembre 2024, le prix moyen d’un appartement est estimé à 9 293 €/m², tandis que celui d’une maison est d’environ 13 684 €/m².
Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel à Paris ?
Pour pouvoir bénéficier des réductions d’impôt proposées par le dispositif Pinel, il convient de s’engager sur une durée locative de 6, 9 ou 12 ans. Mais là n’est pas la seule condition à respecter.
Le logement acquis doit également répondre à plusieurs critères :
- Le bien immobilier doit avoir été acheté neuf, en VEFA (vente en l’état de parfait achèvement) ou doit avoir bénéficié d’importantes rénovations le remettant en état quasi neuf ;
- Le logement doit être en adéquation avec les nouvelles normes de performance énergétique que sont la RT 2012 ou la RE 2020 ;
- Le bien immobilier doit être mis en location, vide, au titre de la résidence principale du futur locataire ;
- Le logement doit être situé en zone Pinel éligible : A bis, A ou B1 ;
- Le propriétaire-bailleur doit impérativement louer son logement neuf sous 12 mois après la date d’acquisition ou de livraison.
Les plafonds de loyer et de ressources à Paris
Située en zone A bis, l’intégralité de la ville de Paris est éligible loi Pinel pour tout investissement locatif dans le neuf. Ce zonage permet de définir les plafonds de loyers et de ressources des locataires que l’investisseur locatif doit respecter pour profiter de la défiscalisation Pinel.
Ainsi, pour le plafond de loyer, le propriétaire-bailleur doit fixer un tarif mensuel n’excédant pas un prix au m² de 18,89 €.
Voici désormais, présentés dans le tableau suivant, les plafonds de ressources qu’un bailleur doit observer pour que ses locataires soient éligibles à la loi Pinel :
| Composition du foyer fiscal | Plafond pour la zone A bis |
|---|---|
| Personne seule | 43 475 € |
| Couple | 64 976 € |
| Personne seule ou couple + une personne à charge | 85 175 € |
| Personne seule ou couple + deux personnes à charge | 101 693 € |
| Personne seule ou couple + trois personnes à charge | 120 995 € |
| Personne seule ou couple + quatre personnes à charge | 136 151 € |
| Majoration par personne supplémentaire | + 15 168 € |
Ou investir en loi Pinel à Paris ? Les meilleurs quartiers
Si certains arrondissements sont plus à viser que d’autres pour un investissement locatif Pinel dans Paris, il ne faut pas omettre que chaque coin de la capitale reste très intéressant. En effet, la demande locative est forte dans toute la ville.
Le 9e arrondissement
Le 9e arrondissement de Paris est situé sur la rive droite de la Seine, autour du mythique Opéra Garnier, dans un hypercentre sécuritaire. Avec ses attraits culturels et commerçants, son prix au mètre carré est au-dessus de la moyenne parisienne : 10 268 €.
Il est recommandé de cibler des quartiers résidentiels tels que celui de la Trinité ou Notre-Dame de Lorette. Ils sont pourvus de boutiques diverses, et offrent aux habitants une gamme complète de services pour être pleinement satisfaits de leur lieu de vie.
Le 10e arrondissement
Le 10e arrondissement, sur la rive droite de la Seine également, est ancestral en raison de sa place de la République que l’on ne présente plus. D’ailleurs, celle-ci se partage en son centre avec deux autres arrondissements que sont le 3e et le 11e.
Très jeune et populaire, le 10e arrondissement est un vaste quartier tout aussi commerçant qu’animé. Les magasins, restaurants, bars, cafés, y sont foisonnants. Le canal Saint-Martin qui le traverse lui confère de surcroit une atmosphère paisible, bucolique et d’un autre temps.
Le prix immobilier moyen au mètre carré y est, en plus, plus accessible. Il faut actuellement miser sur 9 026 €/m².
Le 11e arrondissement
Situé dans le centre également, le 11e arrondissement se démontre beaucoup plus calme et moins arpenté par les touristes. Deux exceptions à souligner toutefois et qui accueillent les jeunes noctambules : les rues de Lappe et Oberkampf, très courues par les bacheliers et estudiantins.
Les logements qui s’y louent privilégient les petites superficies de types studios ou T1 bis, et sont fréquemment pourvues par des étudiants. Le prix au mètre carré y est présentement de 9 550 €. Idéal pour un investisseur locatif.
Le 13e arrondissement
Un peu plus périphérique et donnant un accès routier direct à la Porte d’Italie, le 13e arrondissement de Paris est un choix de qualité pour les investisseurs locatifs. Peu cher mais bien doté, il se trouve juste à côté de la Gare d’Austerlitz et de la place Bastille. De grandes zones commerciales, culturelles et gastronomiques (quartier chinois) l’agrémentent.
Présentant de véritables opportunités, le 13e arrondissement s’évalue actuellement à un prix immobilier moyen de 8 542 € du m².
Loi Pinel en Ile-de-France : 76 communes éligibles autour de Paris
Grâce au dispositif Pinel, le zonage permet d’étendre l’éligibilité d’un investissement sur Paris à 76 villes qui bordent la capitale. Voici toutes les communes qui sont concernées et qui se prêtent parfaitement à la défiscalisation en loi Pinel.
- Yvelines (78)
Chatou (78400), Le Chesnay-Rocquencourt (78150), Croissy-sur-Seine (78290), Maisons-Laffitte (78600), Marly-le-Roi (78160), Le Pecq (78230), Saint-Germain-en-Laye (78100), Vélizy-Villacoublay (78140), Versailles (78000), Le Vésinet (78110), Viroflay (78220) - Hauts-de-Seine (92)
Antony (92160), Asnières-sur-Seine, (92600), Bagneux (92220), Bois-Colombes (92270), Boulogne-Billancourt (92100), Bourg-la-Reine (92222), Châtenay-Malabry (92290), Châtillon (92320), Chaville (92370), Clamart (92140), Clichy (92110), Colombes (92700), Courbevoie (92400), Fontenay-aux-Roses (92260), Garches (92380), La Garenne-Colombes (92250), Gennevilliers (92230), Issy-les-Moulineaux (92130), Levallois-Perret (92300), Malakoff (92240), Marnes-la-Coquette (92430), Meudon (92190), Montrouge (92120), Nanterre (92014), Neuilly-sur-Seine (92200), Le Plessis-Robinson (92350), Puteaux (92800), Rueil-Malmaison (92500), Saint-Cloud (92210), Sceaux (92330), Sèvres (92310), Suresnes (92150), Vanves (92170), Vaucresson (92420), Ville-d’Avray (92410), Villeneuve-la-Garenne (92390). - Seine-Saint-Denis (93)
Aubervilliers (93300), Aulnay-sous-Bois (93600), Bagnolet (93170), Le Blanc-Mesnil (93150), Bobigny (93000), Bondy (93140), Le Bourget (93350), Clichy-sous-Bois (93390), Coubron (93470), La Courneuve (93120), Drancy (93700), Dugny (93440), Épinay-sur-Seine (93800), Gagny (93220), Gournay-sur-Marne (93460), L’Île-Saint-Denis (93450), Les Lilas (93260), Livry-Gargan (93190), Montfermeil (93370), Montreuil (93100), Neuilly-Plaisance (93360), Neuilly-sur-Marne (93330), Noisy-le-Grand (93160), Noisy-le-Sec (93130), Pantin (93500), Les Pavillons-sous-Bois (93320), Pierrefitte-sur-Seine (93380), Le Pré-Saint-Gervais (93310), Le Raincy (93340), Romainville (93230), Rosny-sous-Bois (93110), Saint-Denis (93200), Saint-Ouen-sur-Seine (93400), Sevran (93270), Stains (93240), Tremblay-en-France (93290), Vaujours (93410), Villemomble (93250), Villepinte (93420), Villetaneuse (93430). - Val-de-Marne (94)
Ablon-sur-Seine (94480), Alfortville (94140), Arcueil (94110), Boissy-Saint-Léger (94470), Bonneuil-sur-Marne (94380), Bry-sur-Marne (94360), Cachan (94230), Champigny-sur-Marne (94500), Charenton-le-Pont (94220), Chennevières-sur-Marne (94430), Chevilly-Larue (94550), Choisy-le-Roi (94600), Créteil (94000), Fontenay-sous-Bois (94120), Fresnes (94260), Gentilly (94250), L’Haÿ-les-Roses (94240), Ivry-sur-Seine (94200), Joinville-le-Pont (94340), Le Kremlin-Bicêtre (94270), Limeil-Brévannes (94450), Maisons-Alfort (94700), Mandres-les-Roses (94520), Marolles-en-Brie (94440), Nogent-sur-Marne (94130), Noiseau (94880), Orly (94310), Ormesson-sur-Marne (94490), Périgny (94520), Le Perreux-sur-Marne (94170), Le Plessis-Trévise (94420), La Queue-en-Brie (94510), Rungis (94150), Saint-Mandé (94160), Saint-Maur-des-Fossés (94100), Saint-Maurice (94410), Santeny (94440), Sucy-en-Brie (94370), Thiais (94320), Valenton (94460), Villecresnes (94440), Villejuif (94800), Villeneuve-le-Roi (94290), Villeneuve-Saint-Georges (94190), Villiers-sur-Marne (94350), Vincennes (94300), Vitry-sur-Seine (94400). - Val-D’Oise (95)
Ableiges (95450), Aincourt (95510), Ambleville (95420), Amenucourt (95510), Andilly (95580), Argenteuil (95100), Arnouville (95400), Arronville (95810), Arthies (95420), Asnières-sur-Oise (95270), Attainville (95570), Auvers-sur-Oise (95430), Avernes (95450), Baillet-en-France (95560), Banthelu (95420), Beauchamp (95250), Beaumont-sur-Oise (95260), Le Bellay-en-Vexin (95750), Bellefontaine (95270), Belloy-en-France (95270), Bernes-sur-Oise (95340), Berville (95810), Bessancourt (95550), Béthemont-la-Forêt (95840), Bezons (95870), Boisemont (95000), Boissy-l’Aillerie (95650), Bonneuil-en-France (95500), Bouffémont (95570), Bouqueval (95720), Bray-et-Lû (95710), Bréançon (95640), Brignancourt (95640), Bruyères-sur-Oise (95820), Buhy (95770), Butry-sur-Oise (95430), Cergy (95000), Champagne-sur-Oise (95660), La Chapelle-en-Vexin (95420), Charmont (95420), Chars (95750), Châtenay-en-France (95190), Chaumontel (95270), Chaussy (95710), Chauvry (95560), Chennevières-lès-Louvres (95380), Chérence (95510), Cléry-en-Vexin (95420), Commeny (95450), Condécourt (95450), Cormeilles-en-Parisis (95240), Cormeilles-en-Vexin (95830), Courcelles-sur-Viosne (95650), Courdimanche (95800), Deuil-la-Barre (95170), Domont (95330), Eaubonne (95600), Écouen (95440), Enghien-les-Bains (95880), Ennery (95300), Épiais-lès-Louvres (95380), Épiais-Rhus (95810), Épinay-Champlâtreux (95270), Éragny (95610), Ermont (95120), Ézanville (95460), Fontenay-en-Parisis (95190), Fosses (95470), Franconville (95130), Frémainville (95450), Frémécourt (95830), Frépillon (95740), La Frette-sur-Seine (95530), Frouville (95690), Garges-lès-Gonesse (95140), Genainville (95420), Génicourt (95650), Gonesse (95500), Goussainville (95190), Grisy-les-Plâtres (95810), Groslay (95410), Guiry-en-Vexin (95450), Haravilliers (95640), Haute-Isle (95780), Le Heaulme (95640), Hédouville (95690), Herblay-sur-Seine (95220), Hérouville-en-Vexin (95300), Hodent (95420), L’Isle-Adam (95290), Jagny-sous-Bois (95850), Jouy-le-Moutier (95280), Labbeville (95690), Lassy (95270), Livilliers (95300), Longuesse (95450), Louvres (95380), Luzarches (95270), Maffliers (95560), Magny-en-Vexin (95420), Mareil-en-France (95850), Margency (95580), Marines (95640), Marly-la-Ville (95670), Maudétour-en-Vexin (95420), Menouville (95810), Menucourt (95180), Mériel (95630), Méry-sur-Oise (95540), Le Mesnil-Aubry (95720), Moisselles (95570), Montgeroult (95650), Montigny-lès-Cormeilles (95370), Montlignon (95680), Montmagny (95360), Montmorency (95160), Montreuil-sur-Epte (95770), Montsoult (95560), Mours (95260), Moussy (95640), Nerville-la-Forêt (95590), Nesles-la-Vallée (95690), Neuilly-en-Vexin (95640), Neuville-sur-Oise (95000), Nointel (95590), Noisy-sur-Oise (95270), Nucourt (95420), Omerville (95420), Osny (95520), Parmain (95620), Le Perchay (95450), Persan (95340), Pierrelaye (95480), Piscop (95350), Le Plessis-Bouchard (95130), Le Plessis-Gassot (95720), Le Plessis-Luzarches (95270), Pontoise (95300), Presles (95590), Puiseux-en-France (95380), Puiseux-Pontoise (95650), La Roche-Guyon (95780), Roissy-en-France (95700), Ronquerolles (95340), Sagy (95450), Saint-Brice-sous-Forêt (95350), Saint-Clair-sur-Epte (95770), Saint-Cyr-en-Arthies (95510), Saint-Gervais (95420), Saint-Gratien (95210), Saint-Leu-la-Forêt (95320), Saint-Martin-du-Tertre (95270), Saint-Ouen-l’Aumône (95310), Saint-Prix (95390), Saint-Witz (95470), Sannois (95110), Santeuil (95640), Sarcelles (95200), Seraincourt (95450), Seugy (95270), Soisy-sous-Montmorency (95230), Survilliers (95470), Taverny (95150), Théméricourt (95450), Theuville (95810), Le Thillay (95500), Us (95450), Vallangoujard (95810), Valmondois (95760), Vaudherland (95500), Vauréal (95490), Vémars (95470), Vétheuil (95780), Viarmes (95270), Vienne-en-Arthies (95510), Vigny (95450), Villaines-sous-Bois (95570), Villeron (95380), Villers-en-Arthies (95510), Villiers-Adam (95840), Villiers-le-Bel (95400), Villiers-le-Sec (95720), Wy-dit-Joli-Village (95420).
Quels promoteurs choisir pour un investissement à Paris ?
- COGEDIM : acteur reconnu de la promotion immobilière neuve depuis 1963, le groupe Cogedim met au cœur de sa démarche de construction 4 motivations majeures : l’innovation, l‘engagement environnemental, la qualité et la relation client ;
- EMERIGE RESIDENTIEL : créé depuis plus de 30 ans, le groupe Emerige Résidentiel est spécialisé dans la promotion immobilière neuve à Paris et dans toute l’Ile-de-France. Le constructeur fait partie des partenaires fidèles du projet Grand Paris.
- PITCH IMMO : le groupe Pitch Immo, plus jeune, a été lancé pour sa part il y a 25 ans. S’il était d’origine expert en immobilier de luxe, il s’est ouvert à la promotion neuve tout public ainsi qu’aux grands chantiers de rénovations et de modernisations pour réhabiliter les logements.
- GREENCITY : Créé en 2011, GreenCity Immobilier est devenu le 5ème promoteur immobilier indépendant français en moins de 10 ans. Le groupe se distingue par une approche globale et novatrice de l’immobilier neuf, en intégrant des critères de durabilité et de confort moderne. GreenCity met un point d’honneur à choisir des emplacements de qualité et à collaborer avec les acteurs locaux pour créer des quartiers agréables à vivre.
- PI R PHI : Spécialisé dans la restauration d’immobilier patrimonial, Pi R Phi valorise le patrimoine historique de Paris et du Grand Paris. Créée en 2013, l’entreprise est devenue un partenaire de référence et se distingue par son expertise en réhabilitation d’immeubles anciens, en collaboration étroite avec les Architectes des Bâtiments de France.
Exemple d’un investissement Pinel à Paris
Chéyenne et Khao, couple d’investisseurs locatifs mariés, souhaitent acquérir une habitation à Paris. Disposant d’un budget limité, c’est sur le 13e arrondissement qu’ils jettent leur dévolu. Ils y achètent un studio neuf et cosy de 24 m², une vraie aubaine à 160 000 €. S’engageant à louer leur nouveau bien immobilier pendant 6 ans en loi Pinel, ils peuvent escompter sur une réduction d’impôt de 9 %. Cela représente une défiscalisation Pinel de l’ordre de 14 400 € en totalité, soit une réduction d’impôt de 2 400 € par an.
Le dispositif Pinel plus à Paris à partir de 2023
Depuis le 1er janvier 2023, un nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière a été lancé par le Gouvernement : le Pinel Plus. Si son nom reste associé au Pinel, concept immobilier devenant presque générique, ce n’est pas pour rien. Ce dispositif reprend les grands axes de la loi Pinel tels que ses taux de réduction d’impôt en fonction de l’engagement locatif de l’investisseur, avec néanmoins l’ajout de nouveaux critères plus incisifs.
Ainsi, pour être éligible aux mêmes avantages fiscaux délivrés par le dispositif Pinel, le logement doit toujours répondre aux critères : résidence principale du locataire, non meublé, zone géographique éligible, plafonds de loyer et de ressources, normes environnementales.
Qu’est-ce qui change entre le Pinel et le Pinel Plus ? Des exigences de confort tout d’abord. Les biens immobiliers loués doivent détenir une superficie considérée décente, et doivent laisser entrevoir un certain degré de luminosité.
Enfin, condition incontournable : tous les logements éligibles au Pinel Plus doivent avoir été construits en respect de la norme de développement durable RE 2020. À noter que le dispositif est disponible jusqu’au 31 décembre 2024.