Comment investir en loi Pinel à
Bordeaux ?

Par bien des aspects, Bordeaux est une ville où l’investissement locatif peut s’avérer un choix judicieux, notamment grâce à la loi Pinel. Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, Bordeaux bénéficie de nombreux attraits. Qu’ils soient culturels ou gastronomiques, la cité bordelaise jouit d’un emplacement privilégié au cœur de l’un des vignobles les plus prestigieux du monde et à proximité de l’océan Atlantique. À cela s’ajoute un bassin d’emploi très actif qui fait de Bordeaux une ville prisée en Nouvelle-Aquitaine.

Défiscaliser avec le dispositif Pinel à Bordeaux

Située en zone A, la ville de Bordeaux fait partie des secteurs géographiques à forte demande locative et de ce fait, éligible au dispositif Pinel. Afin de répondre aux besoins du marché immobilier locatif et de permettre aux investisseurs de réaliser de belles opérations d’investissement dans l’immobilier, Bordeaux propose de nombreux programmes immobiliers neufs de défiscalisation dans des quartiers stratégiques. Acheter un bien en Pinel à Bordeaux permet d’alléger sa note fiscale tout en devenant propriétaire d’un logement neuf dans une ville attractive.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ?

À seulement 1h de route de l’Atlantique et entourée d’une nature préservée, Bordeaux allie subtilement vie citadine et vie rurale. L’arrivée de la LGV, qui relie dorénavant Bordeaux et Paris en 2h04, a fortement suscité l’engouement pour la ville, notamment de la part des investisseurs parisiens. Par ailleurs, plus de la moitié des cadres parisiens souhaitent s’installer à Bordeaux, selon une enquête de Cadremploi.

Avantage 1 : un marché immobilier lucratif

Le Belle Endormie séduit et attire chaque année de nouveaux habitants et investisseurs immobiliers. Avec une démographie de plus en plus importante, Bordeaux connaît un marché locatif extrêmement tendu, pour lequel les demandes sont supérieures aux offres. Le risque de vacance locative très faible et les prix de l’immobilier bien inférieurs à ceux de la capitale, motivent les investisseurs à se tourner vers cette métropole. Le prix moyen d’un appartement à vendre à Bordeaux est de 4 803 €/m², bien loin des 10 000 € affichés à Paris, et dont les 14,03 €/m² de plafonnement des loyers rendent l’opération bien plus rentable que dans la capitale. 

Avantage 2 : une ville dynamique convoitée

Bordeaux doit également son attrait grandissant à son dynamisme culturel et à son pôle universitaire, accueillant plus de 88 000 étudiants chaque année. Le succès de son bassin économique, doublé d’un cadre de vie prisé, incite les jeunes diplômés à démarrer leur carrière dans la métropole. Ce sont les premiers sur la liste de recherche d’un appartement de type T2 ou T3 en location. La situation géographique de Bordeaux participe à ce choix de vie. Les Bordelais bénéficient de nombreux accès facilités, que ce soit vers la capitale, la Bretagne, ou encore le Pays Basque. Ses nombreuses infrastructures récemment modernisées, dotées de plusieurs lignes de Tramway, ainsi que sa richesse culturelle et sportive, témoignent de l’effervescence de la vie bordelaise.

Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel à Bordeaux ?

Pour pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel à Bordeaux, des caractéristiques de construction du logement doivent être respectées, ainsi qu’une réglementation spécifique à la location (plafonnement des loyers des ressources des locataires) :

• Le bien doit être acquis neuf, en VEFA ou rénové ;
• Le logement doit respecter les normes de performance énergétique : BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 ;
• Il doit être loué nu, à titre de résidence principale, tout en se situant dans une zone éligible, dans le cas de Bordeaux la zone A ;
• Le propriétaire doit mettre son bien en location dans les 12 mois qui suivent la livraison ou la date d’acquisition.

Les plafonds de loyer et de ressources à Bordeaux

Bordeaux étant une ville située en zone A, le plafond de loyer est de 14,03 €/m².

Pour 2025, les plafonds de ressources à Bordeaux sont les suivants :

Où investir en loi Pinel à Bordeaux ? Les meilleurs quartiers

De nombreux quartiers sont éligibles au dispositif Pinel à Bordeaux, mais également dans les villes périphériques. D’autres communes plus éloignées comme font également partie de la zone A, permettant d’investir en loi Pinel. Afin de profiter de cet avantage défiscalisant dans la ville de Bordeaux et ses alentours, nous avons sélectionné pour vous, une partie des meilleurs quartiers bordelais et villes proches où investir en loi Pinel.

Hôtel de ville – Quinconces

Situés dans le triangle d’or bordelais, les quartiers Hôtel de Ville et Quinconces sont très prisés, notamment par le jeune population, en quête d’animations et d’authenticité. Ses restaurants, ses cafés, et son charme architectural typiquement bordelais, sont représentatifs de l’attractivité du secteur, tout comme la place de la Comédie, l’opéra néo-classique et le Grand Théâtre de Bordeaux. La place des Quinconces, mais aussi la cathédrale médiévale Saint-André sont autant de lieux culturels emblématiques de la ville de Bordeaux.

Saint-Pierre

Le quartier Saint-Pierre, un des plus anciens de la ville de Bordeaux, reflète tout le charme du centre-ville. Chargé d’histoire, ce secteur phare de la ville, communément appelé le “vieux Bordeaux”, regroupe un ensemble de monuments incontournables, comme la porte Cailhau, les Quais de la bourse et le miroir d’eau, l’église Saint-Pierre, et sans oublier la place du Parlement. De jour, comme de nuit, le quartier Saint-Pierre s’emprunte à pied, à la découverte du patrimoine exceptionnel de la belle endormie.

Capucins-Victoire Saint-Michel

Secteurs bordelais en plein essor, ces trois quartiers cosmopolites connaissent un attrait grandissant depuis plusieurs années. Repères des artistes, mais aussi des classes plus aisées, ils attirent de nouveau résidents chaque année, grâce à leur caractère vivant et dynamique. Le marché de Saint-Michel, de plus en plus côté, la Halle des Douves, mais aussi les nombreuses brocantes et terrasses accueillantes, font l’ADN des quartiers populaires et enjoués de Bordeaux.

La périphérie de Bordeaux

De plus en plus recherchées, pour leur environnement verdoyant et leur calme, les villes périphériques de Bordeaux appâtent les jeunes actifs et la demande locative ne cesse d’augmenter. De nombreuses communes autour de Bordeaux sont éligibles à la loi Pinel. Découvrez la liste : 

• Ambarès-et-Lagrave (33440)
• Artigues-près-Bordeaux (33370)
• Arveyres (33500)
• Bassens (33530)
• Baurech (33880)
• Bègles (33130)
• Blanquefort (33290)
• Bonnetan (33370)
• Bordeaux (33000)
• Bouliac (33270)
• Le Bouscat (33110)
• Bruges (33520)
• Cadarsac (33750)
• Cadaujac (33140)
• Cambes (33880)
• Camblanes-et-Meynac (33360)
• Canéjan (33610)
• Carbon-Blanc (33560)
• Carignan-de-Bordeaux (33360)
• Cénac (33360)
• Cenon (33150)
• Cestas (33610)
• Eysines (33320)
• Fargues-Saint-Hilaire (33370)
• Floirac (33270)
• Gradignan (33170)
• Le Haillan (33185)
• Izon (33450)
• Langoiran (33550)
• Latresne (33360)
• Léognan (33850)
• Lestiac-sur-Garonne (33550)
• Lignan-de-Bordeaux (33360)
• Lormont (33310)
• Martignas-sur-Jalle (33127)
• Martillac (33650)
• Mérignac (33700)
• Montussan (33450)
• Nérigean (33750)
• Paillet (33550)
• Parempuyre (33290)
• Pessac (33600)
• Le Pian-Médoc (33290)
• Pompignac (33370)
• Quinsac (33360)
• Saint-Aubin-de-Médoc (33160)
• Saint-Caprais-de-Bordeaux (33880)
• Sainte-Eulalie (33560)
• Saint-Jean-d’Illac (33127)
• Saint-Loubès (33450)
• Saint-Médard-d’Eyrans (33650)
• Saint-Médard-en-Jalles (33160)
• Saint-Quentin-de-Baron (33750)
• Saint-Sulpice-et-Cameyrac (33450)
• Saint-Vincent-de-Paul (33440)
• Sallebœuf (33370)
• Tabanac (33550)
• Le Taillan-Médoc (33320)
• Talence (33400)
• Le Tourne (33550)
• Tresses (33370)
• Vayres (33870)
• Villenave-d’Ornon (33140)
• Yvrac (33370)

Quels promoteurs choisir pour un investissement à Bordeaux ?

Pour réussir son investissement en Pinel à Bordeaux, il est vivement conseillé de faire appel à un promoteur immobilier fiable. Les professionnels du secteur sont nombreux sur le marché, nous avons donc établi une sélection des sociétés les plus implantées dans la commune : 

• AFC Promotion : véritable volonté d’inscrire l’architecture dans son environnement urbain et naturel, AFC Promotion fait partie de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France porteurs du projet “1 immeuble, 1 œuvre”, pour laquelle l’espace résidentiel et l’art ont une profonde initiative de symbiose.
• ID&AL Groupe : fort d’une expérience de plus de 10 ans dans la construction de programmes neufs immobiliers, cette entité est une référence novatrice en la matière, avec un service sur-mesure adapté à chaque projet immobilier.
• Cogedim Aquitaine : suivi, accompagnement, ce promoteur immobilier à Bordeaux, présent depuis 1963 sur le marché de la construction neuve, affiche à ce jour plus de 120 000 réalisations dans la France entière. Son titre de Service Client de l’Année 2022 pour la cinquième année consécutive, témoigne de son engagement auprès de ses clients.
• Aquipierre Atlantique : aux offres diversifiées, ce promoteur immobilier s’adresse aussi aux investisseurs privés, en quête d’un logement neuf destiné au marché locatif. Actifs sur 3 grands secteurs, comme celui de Montpellier, Bordeaux et Lyon, Aquipierre fait partie des références dans le secteur de la construction de résidences neuves.
• Marignan Bordeaux : logements collectifs ou individuels, résidences de services ou d’entreprises, cet acteur immobilier bénéficie d’un très bon retour client. Rapidité des échanges, écoute, et communication, sont les points mis en avant concernant la fiabilité de ce promoteur immobilier à Bordeaux.

Exemple d’un investissement Pinel à Bordeaux

Mr Leroy a investi dans un appartement T3 de 65 m² à Bordeaux, éligible au dispositif de la loi Pinel. Il a acquis son bien pour un montant de 245 000 € et souhaite le louer pendant 6 ans pour bénéficier de l’avantage fiscal en vigueur.
En s’engageant selon ces conditions, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 12 % du montant de son projet, soit 29 400 €, ramenés à 4 900 € d’économie d’impôt chaque année durant 6 ans.
Afin de respecter ses engagements auprès de la loi Pinel, le propriétaire devra louer son appartement au prix maximum de 902,83 € par mois, afin de s’aligner au plafonnement des loyers en vigueur dans la zone A à 14,03 €/m².
Concernant le locataire, ce dernier ne devra pas dépasser les revenus fiscaux exigés pour la location d’un logement Pinel.

Le dispositif Pinel plus à Bordeaux à partir de 2023

Pinel Plus arrive à partir du 1er janvier 2023, avec des conditions complémentaires au dispositif Pinel, celui-ci réduisant ses taux de défiscalisation à la même date. Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt Pinel Plus, plusieurs critères sont à appliquer, concernant la superficie du logement, la présence d’un extérieur, ainsi que le respect des dernières normes environnementales de l’habitat.

La typologie des logements Pinel Plus doit respecter une superficie habitable minimum :

• 28m² pour un appartement d’une pièce,
• 45m² pour un 2 pièces,
• 62m² pour un 3 pièces,
• 79m² pour un 4 pièces,
• 96m² pour un 5 pièces.

Et détenir obligatoirement un extérieur d’une taille minimum selon le logement :

• 3m² pour un T1 ou un T2,
• 5m² pour un T3,
• 7m² pour un T4,
• 9m² pour un T5.

Les normes de construction environnementales exigées par la loi Pinel Plus concernent impérativement l’application de la RE 2020. Le logement doit être classé A au diagnostic énergétique (DPE) pour les biens acquis en 2024. Concernant ceux, acquis en 2023 et 2024, issus de la rénovation, ils devront afficher une étiquette énergétique classé B.

Dans le cas où toutes ces conditions seraient respectées, les investisseurs en loi Pinel Plus pourront prétendre à un abattement fiscal fixé sur le prix d’achat du bien et appliqué selon la durée de location choisie :

• 12 ans de location : 21 %
• 9 ans de location : 18 %
• 6 ans de location : 12 %

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