Comment déclarer les revenus fonciers de son investissement en loi Pinel ?

Comme tous les revenus perçus par les particuliers, les revenus du patrimoine sont à déclarer chaque année auprès de l’administration fiscale. De même, un investisseur ayant récemment acquis un bien dans le but d’être éligible au dispositif Pinel doit en informer le Fisc pour percevoir l’avantage fiscal correspondant. Découvrons ensemble comment déclarer son investissement en loi Pinel et les revenus fonciers Pinel.

Définition

Par définition, les revenus fonciers sont les revenus qui résultent de l’utilisation d’une propriété bâtie ou non-bâtie. Dans une dimension fiscale, les revenus fonciers correspondent aux montants perçus à la suite de la location nue d’un bien immobilier. En d’autres termes, tout loyer en échange de la mise à disposition d’un bien immobilier nu est un revenu foncier.

De ce fait, sont catégorisés comme revenus fonciers tous les revenus qui proviennent de la location nue des biens suivants : appartement, maison, immeuble, local professionnel, entrepôt, bureau, terrain.

Les revenus perçus par un particulier suite à un investissement dans un véhicule financier peuvent également être retenus comme des revenus fonciers. Ils sont considérés comme tels si le véhicule financier mène lui-même une activité de location nue de biens immobiliers. Ainsi, les revenus liés à l’acquisition de parts d’une SCI, SCPI ou d’un FPI peuvent être à déclarer en tant que revenus fonciers.

Quels documents fournir à l’administration fiscale ?

Déclarer son bien en loi Pinel peut être compliqué pour un particulier non-habitué. N’hésitez pas à prendre contact avec le Centre des impôts auquel votre bien est lié ou à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine. Chaque année, afin de déclarer les loyers perçus, vous devez remplir :

• Le formulaire 2044, afin de dresser le bilan de vos revenus fonciers.
• La déclaration 2042-RICI, pour percevoir la réduction d’impôt à laquelle vous êtes éligible.

La télédéclaration ou déclaration en ligne, est obligatoire pour tous les foyers disposant d’un accès internet. Vous pouvez néanmoins toujours déclarer votre revenu en version papier si vous ne disposez pas d’accès internet.

Au sein du formulaire 2044, vous devez indiquer les loyers perçus, les frais et charges déductibles des revenus fonciers, les intérêts d’emprunt, etc. Le déficit ou le bénéfice foncier sera reporté sur votre déclaration de revenus, la déclaration 2042-RICI. En cas de déclaration d’un déficit foncier, ce dernier sera retranché à votre revenu imposable.

Il s’agit de votre première déclaration fiscale Pinel ?

La première déclaration d’impôt Pinel est particulière. Avant toute chose, vous devrez posséder certaines pièces justificatives qui pourront vous être demandées en cas de contrôle. Il s’agit des documents suivants :

• La déclaration d’achèvement des travaux (DAT) ou le permis de construire.
• L’acte de vente du bien éligible à la loi Pinel.
• Le bail de location du logement.
• La copie de l’avis d’imposition des locataires, pour attester du respect des plafonds de revenus.

Pour une déclaration en ligne, vous devrez renseigner les charges et revenus locatifs lors de la troisième étape. Il vous faudra alors informer l’administration fiscale de votre investissement. Pour ce faire, vous devez remplir un engagement de location par l’intermédiaire du formulaire 2044-EB. Ce dernier doit être fourni dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du bien ou l’acquisition si le logement a été acquis après son achèvement. Sur ce formulaire, vous êtes tenu de :

• 1) Renseigner vos informations personnelles (nom, prénom, raison sociale, adresse).
• 2) Cocher l’avantage fiscal auquel vous souhaitez participer, à savoir Pinel Métropole ou Pinel Outre-mer dans notre cas.
• 3) Renseigner la situation du logement.
• 4) Indiquer la nature du logement (VEFA, neuf, construction, etc.).
• 5) Renseigner les informations relatives à la location (surface, locataire ou bailleur).
• 6) Vous engager à respecter les conditions de location.

Une fois le formulaire 2044-EB rempli, vous devrez également compléter les formulaires 2044 et 2042-RICI.

Quand déclarer les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers correspondent aux sommes perçues par un propriétaire à la suite de la location d’un bien immobilier (maison, appartement, immeuble, terrain, etc.). Ils sont à déclarer chaque année en même temps que les revenus liés aux autres activités du particulier. Dans le cadre d’une participation à un dispositif de défiscalisation immobilière tel que le dispositif Pinel, les revenus fonciers sont à déclarer à compter de la participation au dispositif.

Les revenus fonciers concernent seulement les biens loués nus. Dans le cadre d’une location d’un logement meublé, les revenus perçus sont nommés “Bénéfices industriels et commerciaux” (BIC).

Pour informer l’administration fiscale des loyers perçus, rendez-vous sur votre espace en ligne sur le site impots.gouv.fr aux dates définies par l’administration fiscale. Pour savoir quand déclarer vos revenus fonciers, reportez-vous au calendrier fiscal de votre département. En règle générale, la déclaration des revenus perçus en année N est à remplir entre les mois d’avril et de juin de l’année N+1.

Quelle est la marche à suivre pour faire sa déclaration ?

Vous devrez alors compléter la déclaration de revenus fonciers 2044. Le résultat, appelé déficit foncier ou bénéfice foncier est reporté automatiquement sur votre déclaration 2042 en cas de déclaration en ligne, ou est à reporter manuellement pour une déclaration papier.

La différence entre le régime réel et le micro foncier

Vous devez remplir votre déclaration d’impôt et indiquer les revenus issus de la location de votre bien Pinel ? Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel. En tant que propriétaire-bailleur d’un bien loué nu, vous devez déclarer vos revenus locatifs sous l’un ou l’autre de ces régimes. On distingue alors deux situations :

• Les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € sur l’année écoulée. Dans ce cas, vous êtes dans l’obligation de déclarer vos revenus sous le régime réel.
• Le montant des revenus locatifs est inférieur à 15 000 €. Le régime micro-foncier s’applique automatiquement mais vous pouvez opter pour le régime réel.

La différence majeure entre les deux régimes est la déclaration des charges foncières. S’il opte pour le régime réel, un contribuable peut déclarer l’ensemble des charges déductibles des revenus fonciers. Dans le cadre du régime micro-foncier, il n’a pas cette possibilité mais profite d’un abattement automatique de 30 % sur ses revenus fonciers, au titre des charges. En conclusion, le régime réel est plus avantageux pour un contribuable dont les charges déductibles excèdent 30 % des revenus fonciers.

Opter pour le régime réel en lieu et place du régime micro-foncier implique de déclarer ses revenus sous ce régime pour une durée minimale de 3 ans.

Quelles charges puis-je déduire de mes revenus fonciers ?

Comme évoqué précédemment, un des avantages de déclarer ses revenus sous le régime réel d’imposition est la possibilité de déduire certaines charges de sa base imposable. Bien entendu, toutes les charges ne sont pas éligibles à une déduction. Seules les charges réellement supportées par le contribuable sur l’année concernée sont déductibles. Elles doivent également être liées à un bien immobilier produisant des revenus fonciers. Une liste exhaustive a ainsi été éditée au sein du Code général des impôts. Les charges suivantes sont ainsi considérées comme déductibles :

• Les intérêts d’emprunt.
• Les frais de procédure, d’administration et de gestion du bien.
• Les dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien.
• Les charges incombant au locataire et non récupérées.
• Les provisions pour charge de copropriété.
• Les taxes foncières, autres taxes et impôts.
• Les indemnités en cas d’éviction et autres frais de relogement.
• Les primes d’assurance.