Tout savoir sur l’immobilier ancien réhabilité en loi Pinel

Le dispositif Pinel a rencontré un franc succès auprès des investisseurs recherchant de l’immobilier neuf. Mais ce que l’on sait moins, c’est que, sous certaines conditions, ce dispositif peut aussi concerner les logements anciens. En effet, il est possible de profiter des avantages du dispositif Pinel dans l’immobilier ancien rénové.

Quelles sont les conditions de la loi Pinel dans l’ancien ?

Aussi appelé « Pinel réhabilité », ce dispositif de défiscalisation attire essentiellement des investisseurs aguerris aux travaux de rénovation et qui ont bien entrevu les avantages du Pinel dans l’ancien. Concrètement, il s’agit de réaliser un investissement Pinel dans l’immobilier ancien dans le but de le rénover.

Les biens anciens à rénover se situent souvent en centre-ville, où la demande locative est importante et la valeur patrimoniale garantie. Deuxième atout, le montant de l’investissement. Dans l’ancien, il n’est pas rare de trouver des biens 30 à 40 % moins chers que dans le neuf.

Pour être éligible au dispositif Pinel dans l’immobilier ancien rénové, plusieurs conditions sont à respecter, notamment sur le type de logement ainsi que les travaux de rénovation réalisés.

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Les logements éligibles

Quels logements anciens pour investir en Pinel ? Seuls deux types de logements peuvent profiter de la loi Pinel dans l’ancien :

• Les logements acquis en vue d’être réhabilités : ils doivent être dans un état de dégradation avancée, les rendant inhabitables au regard de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il faut qu’ils aient été acquis après le 1^er septembre 2014 et soient localisés dans une zone Pinel. L’investisseur s’engage à financer et terminer les travaux avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du logement. La réhabilitation doit leur permettre d’acquérir des performances techniques et énergétiques proches d’un logement neuf.
• Les locaux acquis en vue d’être transformés: il s’agit de locaux commerciaux, hangars, entrepôts, granges qui doivent être rénovés de façon à être habitables.

Les travaux de restauration

En plus des modalités à remplir dans le cadre de la loi Pinel pour un logement neuf, il y a plusieurs critères à respecter avant et après les travaux de rénovation, pour bénéficier du dispositif Pinel dans l’ancien.

Pour encadrer tout ça, un document fourni par le service des impôts, « le modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux », sera rempli par un expert indépendant avant et après les travaux.

La performance énergétique

Dans le cadre d’un investissement destiné à la loi Pinel dans l’ancien, il est impératif de respecter la réglementation en matière de performance énergétique. Les logements éligibles au dispositif Pinel sont labellisés BBC 2005 ou RT2012. Ces labels impliquent plusieurs obligations en termes de consommation d’énergie, de surfaces des baies vitrées, de perméabilité à l’air et de recours aux énergies renouvelables. Au moment d’entamer la rénovation du bien, il est essentiel de prendre ces éléments en considération pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel. Attention, depuis janvier 2021, la RT2012 a été remplacée par une nouvelle norme : la RT2020. Cette dernière concerne la construction mais également la rénovation de bâtiments existants.

À noter également, que le diagnostic de performance énergétique (DPE) évolue et devrait, à partir de juillet 2021, comporter de nouvelles modalités obligatoires pour la location de logement.

Quels sont les avantages du dispositif dans l’immobilier rénové ?

L’investissement Pinel dans l’immobilier ancien rénové demande davantage de temps et d’efforts puisqu’il implique des travaux de rénovation. Cependant, les investisseurs qui font ce pari profitent de nombreux avantages.

La rentabilité de l’investissement

Certes, réaliser des travaux de rénovation représente un coût important, mais, une fois le bien rénové, ces travaux permettront de le louer en un clin d’œil. D’autant que les biens anciens sont souvent très bien localisés, proches des commerces, en plein cœur des centres-villes. Une location rapide et une vacance locative quasi-nulle sont assurées aux propriétaires de logements anciens rénovés.

Le déficit foncier

Contrairement à la loi Pinel appliquée à l’immobilier neuf, l’investissement Pinel dans l’immobilier ancien rénové permet de profiter du mécanisme du déficit foncier. On parle alors de loi Pinel optimisée au déficit foncier. Concrètement, les travaux de rénovation réalisés à la charge du propriétaire lui donnent droit de déduire de ses revenus fonciers les charges supportées (dont les travaux de réparation et d’amélioration). Quand les charges sont supérieures aux revenus, on parle de déficit foncier.

Ce mécanisme permet au propriétaire d’un bien Pinel ancien de faire du déficit foncier durant les années de travaux avant la location. Sur toute la durée de détention du bien, il bénéficie donc de deux outils pour défiscaliser : le déficit foncier et la réduction d’impôt Pinel.

La réduction d’impôt

Une fois la rénovation terminée, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt Pinel allant de 12 % à 21 % sur le prix de revient du bien, selon la durée de location choisie. Une réduction plafonnée à 300 000 €, par an, par contribuable.

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Questions et réponses sur la loi Pinel ancien

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Entré en vigueur en 2019, le dispositif de défiscalisation Denormandie concerne également l’immobilier ancien rénové. Cependant, il s’agit d’un dispositif distinct de la loi Pinel dans l’ancien. En effet, si les objectifs sont les mêmes que la loi Pinel ancien, la loi Denormandie offre une réduction d’impôt aux propriétaires-bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation dans des logements vétustes destinés à être loués et situés dans des zones déterminées de certaines communes définies. Le zonage est donc différent de celui appliqué aux logements soumis à la loi Pinel.

Tous les logements anciens sont-ils éligibles ?

Les logements éligibles à la loi Pinel dans l’immobilier ancien sont les mêmes que pour le neuf. À savoir, que depuis 2021, les maisons individuelles, neuves ou anciennes, ne sont plus éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.

La réduction d’impôt est-elle inférieure à la loi Pinel dans le neuf ?

Non, les taux de réduction d’impôt sont identiques pour un bien Pinel dans l’ancien et un bien Pinel neuf. Aucune distinction n’est faite puisque le bien rénové répond aux mêmes critères de performance technique et énergétique qu’un bien neuf.