Vous hésitez à mener un investissement en loi Pinel ? Afin de vous aider dans votre prise de décision et afin de savoir si ce dispositif est le meilleur placement, découvrez les avantages d’un investissement Pinel et les pièges à éviter.
Quel bilan pour le dispositif Pinel ?
Le dispositif Pinel a été mis en place en 2014, avec à l’origine du projet Sylvia Pinel. Cette dernière, alors ministre du Logement, souhaitait qu’entre en vigueur une loi permettant de résoudre le problème de pénurie et d’accès au logement pour les foyers modestes. Le dispositif Pinel est alors pensé comme un outil d’incitation à l’investissement pour les épargnants.
Le dispositif Pinel remplace le dispositif en place avant lui, le dispositif Duflot. Le fonctionnement global reste le même : un avantage fiscal proposé pour l’acquisition d’un bien immobilier, sous une condition de mise en location.
La loi Pinel est entrée en vigueur le 1er janvier 2015, avec un effet rétroactif pour l’année 2014. Avec ses prédécesseurs et les autres dispositifs de défiscalisation, le dispositif Pinel a contribué à la construction de logements neufs, collectifs et individuels. Au total, depuis 2014, ce sont plus de 1,3 millions de logements collectifs neufs qui ont été construits en France. Entre 2014 et 2017, on estime à 130 000 le nombre de logements déclarés Pinel. Sur cette même période, les acquisitions Pinel représentent ainsi presque la moitié des achats de logements neufs.
Quels sont les avantages ?
Les avantages et raisons d’investir en loi Pinel sont nombreux. Le dispositif Pinel est attractif principalement par la réduction d’impôt qu’il propose. Cette dernière peut atteindre un montant de 63 000 € dans le cadre d’un engagement de location de 12 ans. Mais la déduction fiscale n’est pas l’unique raison pour investir par l’intermédiaire du dispositif Pinel. Il permet d’acquérir un bien immobilier sans nécessité d’avoir un apport personnel, donc de se construire un patrimoine immobilier facilement afin d’anticiper des revenus complémentaires pour sa retraite et de laisser un héritage à ses descendants. De plus, les biens éligibles au dispositif sont situés dans des zones géographiques à forte demande locative. Vous pouvez ainsi compter sur une location simplifiée de votre bien, même après la fin de l’engagement locatif. Cette pression locative est également synonyme de facilité lors de la revente du bien à un acquéreur souhaitant effectuer un investissement locatif.
Les programmes immobiliers neufs sont en majorité construits dans le respect des normes énergétiques et environnementales en vigueur. Les bâtiments sont également pensés pour répondre aux nouvelles attentes des locataires en matière d’utilisation des espaces de vies et des parties communes. Ainsi, votre logement sera attractif pour les locataires et pour les potentiels futurs investisseurs. Les factures liées à la consommation énergétique seront également bien moins importantes que dans des logements plus anciens. Il en est de même pour les factures de travaux : faire le choix d’acquérir un bien neuf vous dispense d’importants travaux de rénovation et d’entretien. Les avantages d’acquérir un bien neuf sont encore nombreux : plus de sécurité, la garantie de parfait achèvement, biennale et décennale ainsi que la réduction des frais de notaire lors de l’acquisition.
Quels sont les avis positifs sur l’investissement Pinel ?
Les avantages du dispositif Pinel les plus souvent mis en avant sont :
- La réduction fiscale.
- Les frais de notaire réduits.
- La constitution d’un patrimoine.
- Pouvoir préparer sa retraite et la transmission de son héritage.
La majorité des investisseurs qui ont effectué une acquisition de bien par l’intermédiaire du dispositif Pinel mettent en avant l’importance de la réduction fiscale. Pour la plupart des contribuables, elle leur permet d’effacer presque entièrement l’imposition à laquelle ils sont soumis. Une grande partie des investisseurs insistent sur la perception de loyer qui vient compenser le potentiel remboursement d’emprunt immobilier. La réduction fiscale et les loyers permet ainsi d’acquérir plus facilement un bien immobilier. L’accès à la propriété et la construction d’un patrimoine font partie des principaux avantages du dispositif Pinel selon les investisseurs. Ils sont également accompagnés d’une réduction des frais de notaire : les biens immobiliers disposent de frais de notaire réduits en comparaison aux biens anciens.
Une investisseuse met également en avant le point positif qu’est la possibilité de louer à un membre de sa famille, ascendant ou descendant. Le dispositif a débuté en 2014. De ce fait, certains investisseurs ont déjà terminé leur période d’engagement minimale de six ans. Ils sont unanimes quant à la possibilité de disposer de leur bien comme ils le souhaitent après la période d’engagement. Soit les investisseurs revendent leur bien Pinel, soit ils le conservent et peuvent continuer à le louer sans plafond de loyer ou de ressources.
Quels sont les inconvénients et les pièges de l’investissement locatif ?
Le dispositif Pinel a donc de nombreux avantages. Mais comme tout investissement, il est nécessaire de bien étudier les conditions et sa propre situation afin de maximiser son investissement. Les pièges dans lesquels peuvent tomber certains investisseurs peuvent facilement être évités en étant bien accompagné. Faire appel à un professionnel de l’immobilier est fortement recommandé lors d’un investissement en loi Pinel. Par exemple, un conseiller en gestion de patrimoine vous permettra d’évaluer correctement vos besoins et votre capacité de financement. Il vous permettra également d’éviter d’acquérir un bien dans une zone non-éligible, ou de louer sans respecter la limite de loyer ou de ressources des locataires. Il est également important de bien étudier les logements, leur localisation et le promoteur chargé du programme immobilier.
Quels sont les avis des investisseurs déçus ?
Quelques investisseurs, mal informés ou mal conseillés, ont pu rencontrer des inconvénients au cours de leur investissement. Les principaux pièges à éviter sont les suivants :
- Le choix du promoteur.
- La recherche de plus-value à la revente.
- Le remboursement du prêt.
- Ne pas prendre en compte les conditions géographiques, de loyers et de ressources.
- Un investissement à plus ou moins long terme.
En outre, la grande majorité des personnes ayant un avis mitigé suite à leur investissement ont eu une expérience marquée par des erreurs d’investissement qui auraient pu être évitées. Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien, il est conseillé de faire une étude approfondie de ses capacités financières. Elle permet d’optimiser l’effet de levier possible par l’emprunt, les loyers que vous percevrez et le potentiel de la zone géographique. Certaines personnes peuvent être finalement déçues de leur bien, de sa situation géographique ou de la faible plus-value à la revente. Ces pièges sont identiques à tout investissement immobilier ou locatif. Il convient donc d’étudier correctement au préalable le bien, sa localisation et le promoteur afin d’éviter les déconvenues.
Les cas sont relativement rares, mais certains propriétaires ont pu perdre leur avantage fiscal. La cause est un loyer supérieur aux plafonds autorisés ou une mise en location à des locataires aux ressources trop importantes. Il convient donc de veiller au bon respect des conditions relatives au dispositif. En conclusion, l’investissement Pinel est un projet à moyen, voire à long terme. Quelques investisseurs déplorent de ne pouvoir utiliser leur logement comme bon leur semble au cours de la période d’engagement à louer. Même si la location aux descendants et ascendants est dorénavant possible, il est nécessaire de comprendre que le bien doit être loué pendant une période de 6 ans minimum.