Immobilier locatif : faut-il choisir le Pinel dans l’ancien ?

Denormandie, c’est le nom du nouveau dispositif de défiscalisation inspiré de la loi Pinel. Réservé à l’immobilier ancien et notamment aux biens situés dans les centres-villes dégradés, ce nouveau dispositif présente de nombreux atouts pour les investisseurs. À condition de porter son choix sur une ville où la demande locative est suffisante, et de remplir les critères d’éligibilité.

De plus en plus de logements vacants depuis 2010

Redynamiser les villes moyennes en s’attaquant aux centres-villes. Tel est l’objectif du dispositif Denormandie, qui porte le nom du Ministre auprès de la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie.

Cette nouvelle mesure intervient alors que la France enregistre chaque année 86 900 logements supplémentaires déclarés vides, soit 8,4 % du parc immobilier français en 2017. Un comble lorsque l’on sait que le territoire, et notamment certaines grandes agglomérations doivent faire face à une pénurie d’habitations.

En 2013, François Hollande alors président de la République avait d’ailleurs présenté l’objectif de 500 000 nouveaux logements disponibles chaque année. Mais les années suivantes, seules quelque 374 000 habitations ont été créées dont 23 % de logements en réalité vacants.

Dispositif Denormandie : des contraintes semblables au Pinel, mais un risque de vacance locative

Entré en vigueur au 1er janvier 2019 pour une période initiale de 2 ans, le dispositif Denormandie a été plutôt bien accueilli. Mais du côté des investisseurs, les questions sont nombreuses. Il s’agit tout d’abord d’investir dans un bien situé dans une ville moyenne a priori peu dynamique. Dans certaines zones, le défi peut être grand d’attirer des locataires.

En prenant en compte le potentiel et le dynamisme de la ville, le rendement locatif attendu, le loyer médian et le risque de vacance locative, seule une vingtaine de communes semblent ainsi particulièrement pertinentes pour réaliser un investissement Denormandie. Pour rappel, cette mesure est éligible à 222 villes françaises intégrées au programme « Action cœur de ville ». Ainsi, Ajaccio, Angoulême, Arpajon, Bastia, Belfort, Besançon, Boulogne-sur-Mer, Chalon-sur-Saône, Cognac, Corbeil-Essonnes, Evreux, Limoges, Marmande, Melun, Mulhouse, Sarrebourg, Toul, Vesoul, Saint-Michel-sur-Orge et Sarreguemines tirent leur épingle du jeu.

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, les investisseurs devront également faire réaliser par des professionnels, des travaux de rénovation représentant au moins ¼ du coût total de l’opération plafonné à 300 000 €. Tout comme le Pinel, la réduction fiscale dépendra alors de la durée de location, 12 %, 18 % ou 21 % pour respectivement 6, 9 ou 12 ans. Soit une déduction fiscale maximale de 63 000 € sur 12 ans.

Si certains contours du dispositif doivent encore être précisés par décret, les revenus des locataires seront toutefois plafonnés tout comme le montant du loyer appliqué. De même, le logement devra impérativement faire office de résidence principale pour son locataire.