Investissement locatif : le dispositif Denormandie a-t-il tout bon ?

Dernier né des dispositifs liés à un investissement locatif, le Denormandie permet aux investisseurs de réduire leur impôt en faisant l’acquisition d’un bien à rénover dans les villes moyennes montrant de réels besoins en termes de réhabilitation de leur habitat. Proche de la loi Pinel dans ses conditions d’application, le Denormandie est éligible dans un grand nombre de communes françaises.

Dans quelles villes peut-on investir grâce au dispositif Denormandie ?

Le nouveau dispositif de défiscalisation Denormandie, du nom de Julien Denormandie, ancien ministre de la ville et du logement, s’ouvre aux communes moyennes, souvent en mal d’habitants et dont les centres-villes cumulent désertion et vétusté.

Depuis sa création, il aide les propriétaires d’un bien ancien situé dans l’une de ces communes, ainsi que les investisseurs qui souhaitent redynamiser ces villes, à rénover leur logement grâce à une réduction d’impôt sur le revenu. Attention toutefois, ceux-ci doivent accepter de réaliser des travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25 % du prix de l’acquisition, dans la limite de deux investissements par an, de 300 000 € au total, et de 5 500 euros le m². Des conditions semblables au dispositif Pinel.

Les 222 communes du plan « Action cœur de villes » permettent de bénéficier du dispositif, tout comme les villes inscrites à une ORT (opérations de revitalisation du territoire), ainsi que celles justifiant d’un fort besoin de réhabiliter leur habitat. Si des communes comme Limoges, Corbeil-Essonnes, Sarrebourg, Marmande, Saint-Michel-sur-Orge, Cognac, Angoulême et Toul semblent les plus rentables avec ce type d’investissements, d’autres villes moyennes viennent régulièrement alimenter la liste des zones éligibles.

Jusqu’à 21 % de réduction d’impôts grâce aux dispositifs Pinel et Denormandie

Du point de vue de la fiscalité, le dispositif Denormandie se rapproche du dispositif Pinel dans l’ancien. Ainsi, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôts de 12 % pour une période de location de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans.

Pour un investissement réussi, il est conseillé à tous les futurs acquéreurs de se rendre autant que possible sur place avant de se lancer. L’une des inconnues du dispositif Denormandie réside en effet dans la demande locative de communes habituellement délaissées. L’investisseur aura donc tout intérêt à s’assurer du dynamisme de la commune choisie, mais également de la localisation du bien. La proximité d’une voie ferrée, d’un bar ou d’un restaurant aura sitôt fait de faire fuir les locataires potentiels. Tout comme l’absence de transports en commun, d’écoles ou d’un bassin d’emploi. Une vacance locative annulerait alors tout espoir de défiscalisation.

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Les investisseurs peuvent également faire le choix du Pinel pour défiscaliser. Dans ce cas, l’acquisition doit concerner une ville située en zone tendue A, Abis ou B1. Prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel est éligible dans les mêmes conditions que le Denormandie.