Comment investir en loi Pinel à
Toulouse ?

Quatrième plus grande métropole de France, Toulouse attire de plus en plus d’habitants chaque année. Sa position stratégique à 150 km de la Méditerranée ou des pistes de ski des Pyrénées, ainsi que le patrimoine culturel et historique de la région expliquent en partie son attrait. Mais la ville rose est également un pôle économique important avec la présence de nombreuses entreprises en lien avec l’aéronautique. Toulouse est sans conteste une ville en plein essor et présente de nombreux avantages pour réaliser un investissement locatif, notamment en loi Pinel.

Défiscaliser avec le dispositif Pinel à Toulouse

Investir dans l’immobilier en défiscalisant, permet d’alléger d’une part, la note fiscale et d’autre part, d’augmenter la rentabilité locative. De nombreux programmes immobiliers en loi Pinel à Toulouse sont imaginés, pour répondre à la demande locative forte de la ville. Cette opportunité d’investissement offre la possibilité d’acquérir un logement neuf destiné à la location, dans des quartiers dynamiques de la ville rose. Attractive, doublée d’une bonne santé économique, Toulouse fait partie des métropoles où la loi Pinel connaît un grand succès.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Toulouse ?

En tant que 4e ville la plus peuplée de France, et 3e pôle universitaire, Toulouse affiche un marché locatif tendu, avec une demande qui demeure supérieure à l’offre et limitant, de ce fait, le risque de vacance locative pour les propriétaires. Le prix moyen d’un appartement à Toulouse est de 3 137 € du m² et le plafonnement des loyers en zone A, dont elle fait partie, à 14,03 € du m², permettant de réaliser de belles opérations financières en investissant dans l’immobilier locatif à Toulouse.

Avantage 1 : pour son marché du travail et sa croissance économique

Avec la présence de grandes entreprises dans le secteur aéronautique, comme Airbus, et l’implantation régulières de nombreuses start-up, Toulouse n’a de cesse de voir augmenter son bassin d’emplois et attire de ce fait de plus en plus de ménages. Selon une enquête menée par la Banque de France, l’activité des entreprises a été plus importante que prévue. L’industrie (+4.1 %) et les services (+4.9 %) ont déjoué les prévisions.

Avantage 2 : pour son environnement numérique de travail

L’environnement du travail a connu ces dernières années une mutation insufflée par la transformation digitale et l’introduction de nouvelles technologies qui tendent à remodeler le paradigme managérial. Ce processus à été grandement accéléré par la crise sanitaire et a permis l’apparition de nouveaux procédés tels que le télétravail ou la mise en place de “digital workplace” ou environnement numérique de travail (ENT) en réaction au problème de mobilité.

De fait, le rôle du digital se renforce, de nouveaux outils et modes d’interaction font leur apparition. Désormais, l’employé peut travailler où il le souhaite, sans aucune contrainte horaire et jouie d’une flexibilité dont il ne disposait pas auparavant. Pour les entreprises toulousaines offrir un espace numérique de travail innovant et dynamique a permis aux employés, suite à la Covid, de pouvoir accéder aux informations en tous lieux et en tous temps. Ce changement d’organisation de travail aura donc été bénéfique pour les entreprises.

De même, de nombreux corps de métiers ont été amenés à se restructurer. Les entreprises de l’agglomération toulousaine sont à la recherche de talents pouvant facilement s’acclimater à ce changement des méthodes de travail. Ceci donne lieu à un remaniement et au lancement d’un nouveau marché du travail à Toulouse à l’image du plan de relance de la métropole qui a mobilisé 95 millions d’euros. Ce plan s’inscrit dans la relance de l’investissement public, dans la réalisation de grands projets pour soutenir les filières inhérentes à la région ainsi que l’industrie culturelle et dans le renforcement de la transition énergétique et numérique.

Avantage 3 : pour son pôle universitaire classé 1ère ville étudiante d’Occitanie

La ville rose est la 3ème ville universitaire de France où évoluent près de 130 000 étudiants. Elle a même été classée en première position des villes où il fait bon étudier. Parmi les écoles supérieures il y a les universités Toulouse Paul Sabatier, Capitole, Jean Jaurès ainsi que Sciences Po, l’Isdat (ancien ESBA, école supérieur des beaux arts), TBS (Toulouse business school), les écoles nationales supérieures, le CNES ou encore le CHU (centre hospitalier universitaire) de Toulouse.

Avantage 4 : pour ses acteurs de l’immobilier au contact des universités

Il arrive que des promoteurs immobiliers s’associent avec des promotions d’universités locales. C’est le cas, par exemple en 2012, où Belin à été l’hôte d’un festival d’art organisé par une étudiante de l’ESBA Toulouse. Le programme de l’exposition traitait notamment du patrimoine et de l’histoire de l’art. Entre 2015 et 2017, Saint-Agne Promotion a réuni l’ENSA Toulouse et la FPI Midi Pyrénées pour une réflexion sur le maillage des transports en commun et l’habitat.  

Avantage 5 : pour son marché immobilier dynamique

Pour répondre aux besoins en matière de logements, la ville de Toulouse a augmenté son offre immobilière et propose aujourd’hui de nombreux programmes neufs dont la loi Pinel qui permet de réaliser un investissement locatif pérenne. La ville rose accueille chaque année environ 15 000 nouveaux habitants. Ainsi, de nouveaux quartiers sortent de terre comme la Cartoucherie et le quartier Guillaumet.

Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel à Toulouse ?

Le dispositif d’investissement locatif Pinel, créé en 2014, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien immobilier neuf et sous certaines conditions. Il permet ainsi de défiscaliser jusqu’à 42 000 € pour un investissement maximal de 12 ans.

Toulouse est située en zone A et est éligible en loi Pinel, permettant de bénéficier du dispositif, en appliquant le plafonnement des loyers à 14,03 €/m², ainsi que les ressources maximales imposées pour le choix du locataire. Pour une personne seule en location Pinel, le plafond des ressources fiscales de référence N-2 est de 43 475 € pour un célibataire et de 64 976 € pour un couple.

Afin de profiter de la réduction d’impôt Pinel, l’acquéreur doit respecter plusieurs conditions quant au logement et au locataire :

• Le bien doit être acquis neuf, en VEFA ou rénové ;
• Il doit répondre aux normes en vigueur : BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 ;
• L’investissement pouvant bénéficier de la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 € ;
• Le bien doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent la remise des clefs ;
• Le locataire doit présenter des ressources inférieures aux plafonds en vigueur ;
• Le loyer doit respecter les règles de calcul et de plafonnement imposées par le dispositif.

Les plafonds de loyer et de ressources à Toulouse

Selon la zone dans laquelle est situé le bien, la loi Pinel a mis en place des plafonds de loyer et de ressources.

Pour Toulouse, en zone A, le loyer d’un appartement Pinel ne pourra pas être supérieur à 14,03 €/m².

Les plafonds de ressources à Toulouse sont les suivants :

Où investir en loi Pinel à Toulouse ? Les meilleurs quartiers

La Cartoucherie

Le quartier de la Cartoucherie, vaste triangle de 33 hectares bordant le cœur historique, est un écoquartier situé à l’ouest de Toulouse desservi par les lignes de tramway T1 et T2. Lancé en 2006 le projet prévoit 3525 logements, des bureaux mais aussi des commerces. Idéalement situé entre le centre-ville et les universités avec un prix moyen au m² de 3 357 €, la localisation de ce nouveau quartier en fait une opportunité prisée par les investisseurs.

Saint-Martin-du-Touch

Ancien village devenue quartier à part entière de Toulouse, Saint-Martin-Du-Touch est un quartier en phase de renouvellement, qui conduit des rénovations ainsi que des restructurations importantes. Situé à l’ouest de Toulouse et proche des universités, cette zone attire les investisseurs car le prix moyen au m² est de 2 844 € mais aussi car c’est un endroit qui est apprécié des familles et des cadres. Ce quartier est également attractif à l’image de sa zone d’aménagement concerté qui est bien desservi par l’autoroute mais aussi par la rocade. De plus la zone sera desservie par la nouvelle ligne de métro d’ici 2024.

Guillaumet

Anciennement centre d’essais aéronautiques de Toulouse et futur quartier situé entre Jolimont et la Roseraie, le projet de création du quartier Guillaumet vient tout juste de démarrer (début 2019). S’étendant sur 13 hectares, le futur quartier a une grande ambition environnementale. Le quartier de Guillaumet accueillera 1 200 logements bioclimatiques, des bureaux ainsi qu’un vaste jardin central. Situé au pied de la butte de Jolimont, le projet comprend également l’intégration d’une place urbaine comprenant restaurateurs et commerces de proximité. Il s’agit de l’un des plus gros projets d’urbanisme de la ville, avec Montaudran et la Cartoucherie où le prix au m² est en moyenne à 3 067 €/m².

Quels promoteurs choisir pour un investissement à Toulouse ?

Les promoteurs immobiliers sont nombreux sur le marché. Pour vous aider à choisir un bon promoteur à Toulouse, fiable et reconnu, nous avons sectionné pour vous les acteurs principaux présents sur la ville rose :

• Vinci Immobilier : leader sur le marché de la construction de programmes immobiliers neufs, Vinci propose également un service de gestion locative et de conseils, pour un accompagnement global des propriétaires bailleurs.
• Cogedim Immobilier : doté d’une très belle note de 4,5 sur 5 sur immodvisor, Cogedim est un promoteur immobilier aux très bons avis, ce qui lui a valu durant 5 années de suite, le prix de Service Client de l’Année.
• Bouygues Immobilier : incontournable dans le secteur de l’immobilier, Bouygues a participé à l’élaboration de nombreux projets de constructions neuves à Toulouse, au cœur de quartiers innovants et dynamiques.
• GreenCity : doté d’un ADN standing, GreenCity propose une variation de programmes neufs immobiliers, dont le projet locatif fait partie, avec plus de 20 résidences réalisées à Toulouse.
• Quartus Immobilier : fort de ses valeurs architecturales tournées vers l’environnement, ce promoteur immobilier propose des solutions innovantes pour inscrire le logement neuf dans le temps.

Exemple d’un investissement Pinel à Toulouse

Un investisseur souhaite profiter de la vie culturelle de l’hypercentre de Toulouse en faisant les musées et les galeries d’arts. Il décide alors d’acheter un studio neuf en plein cœur de la Ville rose pour une valeur de 150 000 €. Il s’engage à le louer via le dispositif Pinel pendant 6 ans. Il peut donc profiter d’une réduction d’impôt de 9 %. Le montant total de sa réduction est donc de 13 500 €, soit 2 250 € par an sur toute la durée de l’engagement.

Le dispositif Pinel plus à Toulouse à partir de 2023

Dès 2023, le dispositif de défiscalisation Pinel Plus à Toulouse et dans toute la France fera son entrée, alors que la loi Pinel commencera à réduire ses avantages fiscaux à cette même date. Afin de répondre aux besoins de qualité de vie du logement, tout en s’alignant sur les objectifs environnementaux, Pinel Plus sera proposé aux investisseurs à taux plein, sous de nouvelles conditions, notamment de luminosité et d’agencement intérieur. 
Les critères typologiques exigés par Pinel Plus sont les suivants :

• 28m² pour un appartement d’une pièce,
• 45m² pour un 2 pièces,
• 62m² pour un 3 pièces,
• 79m² pour un 4 pièces,
• 96m² pour un 5 pièces.

Les logements Pinel Plus devront obligatoirement être livrés avec un extérieur privé, répondant aux superficies suivantes :

• 3m² pour un T1 ou un T2,
• 5m² pour un T3,
• 7m² pour un T4,
• 9m² pour un T5.

L’encadrement environnemental devra s’appliquer comme tel :

• Respecter la norme environnementale RE 2020 ;
• Atteindre la classé A pour le DPE (diagnostic énergétique) à partir d’une acquisition en 2024 ;
• Les logements issus de la rénovation doivent présenter une étiquette énergétique classée B, pour ceux acquis entre 2023 et 2024.

Afin d’inciter le marché immobilier à se responsabiliser dans son impact carbone et pousser les investisseurs à proposer des logements de location de qualité, Pinel Plus propose un abattement fiscal de 21 % basé sur le prix du bien pour une location d’une durée de 12 ans. Pour 9 ans de location, il sera de 18 %, puis de 12 % pour 6 ans.