Loi Denormandie : réduction d’impôt, conditions et plafonds

La loi Denormandie est un dispositif fiscal imaginé en 2019 pour encourager la rénovation du parc logement en France dans les communes où les biens anciens nécessitent d’importants travaux. Ce dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien, offre aux acheteurs une réduction d’impôt attractive, à condition de respecter certaines conditions.​ Découvrez tout le fonctionnement de la loi Denormandie.

Comment la loi Denormandie remplace-t-elle la loi Pinel ?

Ayant pris fin le 31 décembre 2024, la loi Pinel ne peut plus être appliquée depuis le 1er janvier 2025. En revanche, la loi Denormandie prend le relais, en ciblant plus spécifiquement l’investissement dans l’immobilier ancien nécessitant d’importants travaux de rénovation. Contrairement à la loi Pinel qui s’appliquait uniquement aux logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA), la loi Denormandie a pour but de revitaliser les secteurs urbains et notamment les centres-villes vieillissants. Ainsi, ce dispositif de défiscalisation offre une alternative aux investisseurs immobiliers souhaitant réaliser un projet à haut potentiel de rentabilité, à l’aide d’avantages fiscaux attractifs, sous conditions de location. Car, tout comme la loi Pinel, la réduction d’impôt avec la loi Denormandie permet d’augmenter le rendement locatif, tout en investissant dans un bien pérenne.

Quelle réduction d’impôt avec la loi Denormandie ?

Le dispositif Denormandie offre aux investisseurs immobiliers dans l’ancien l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôt, calculée sur le coût total de leur investissement (prix d’achat du bien + coût des travaux). Le montant de la réduction d’impôt est plafonné à un coût d’achat de 300 000 €. Quant au taux de réduction, celui-ci change en fonction de la durée d’engagement de location du propriétaire bailleur :​

• Engagement de 6 ans de location : la réduction d’impôt est de 12 % ;
• Engagement de 9 ans : la réduction fiscale est de 18 % ;
• Engagement de 12 ans : le montant de la réduction passe alors à 21 %.

Ainsi, pour une période d’engagement locatif de 6 ans, le propriétaire bailleur peut économiser jusqu’à 36 000 €, sur 9 ans il réalise une économie pouvant atteindre 54 000 € et enfin pour une période maximale de 12 ans de location, une économie jusqu’à 63 000 € grâce à la loi Denormandie.

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Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Denormandie ?

Pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt offerte par la loi Denormandie, plusieurs conditions doivent être respectées. Celles-ci concernent à la fois le logement, les conditions de location ainsi que les travaux d’amélioration du logement.

L’emplacement du bien

Un logement, pour être éligible à la loi Denormandie, doit être situé dans l’une des zones définies par le Gouvernement. Les communes prises en compte par le dispositif, sont généralement des villes avec un important besoin de réhabilitation de l’habitat, dont les centres-villes sont principalement concernés. Pour pouvoir bénéficier de cette éligibilité, les biens en question sont situés dans des communes signataires de la convention d‘opération de revitalisation de territoire (ORT) ou bénéficiaires du projet Action Cœur de Ville ou des copropriétés très dégradées, avec de gros problèmes financiers.

La typologie de travaux

Les travaux de rénovation dans le cadre de la loi Denormandie, doivent représenter au moins 25 % du coût total du projet d’investissement immobilier. Ces travaux peuvent être bénéfiques à l’amélioration de la performance énergétique du bien, mais aussi à la modernisation de l’habitat, ou encore à l’assainissement et l’aménagement des surfaces habitables.

Concernant la nature des travaux exigés avec la loi Denormandie, le propriétaire doit respecter au moins une des conditions suivantes :

• Soit la réalisation de travaux énergétiques permettant d’améliorer la performance énergétique du logement de 20 %. Ils doivent également permettre au logement d’atteindre la note E au DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
• Soit la création d’une nouvelle surface habitable dans le logement ou d’une annexe (comme un garage, un balcon ou une terrasse) ;
• Soit la réalisation spécifique de deux catégories de travaux de rénovation, favorables à l’amélioration énergétique du bien (le changement de la chaudière, l’isolation des murs, des combles ou le changement des menuiseries ou le changement du système de production d’eau chaude).

La mise en location et les plafonds

Le logement en Denormandie doit être obligatoirement loué non meublé et en tant que résidence principale du locataire. La durée minimale d’engagement de location du propriétaire est de 6 ans mais il peut prolonger cette période pour atteindre 9 ou 12 ans de location. Le loyer pour bénéficier des avantages fiscaux avec la loi Denormandie, doit respecter les plafonds fixés par l’État, étant calculés en fonction de la zone géographique dans laquelle il se situe. Le locataire doit également respecter le plafond des ressources (N-2) imposé par le dispositif.

Dans quelle zone acheter un bien en Denormandie ?

À l’origine de sa création, le dispositif Denormandie était éligible aux villes dont la démographie était comprise entre 6000 et 10 000 habitants. Depuis la loi de finances pour 2020, cette zone s’est élargie à toutes les communes de France dont le besoin de réhabilitation du parc logement ancien est une urgence. Ainsi, il est tout à fait possible d’investir dans un bien en Denormandie en dehors des centres-villes ou dans des communes dont la tension locative est élevée, comme dans les grandes métropoles, telles que Toulouse, Bordeaux, Paris ou Lyon. À ce jour, on compte plus de 500 villes éligibles à la loi Denormandie en 2025. Face au manque de logements locatifs de qualité disponibles sur le marché, le Gouvernement pourrait décider d’accroître la cartographie des biens éligibles à la loi Denormandie, afin de permettre aux investisseurs d’acheter et de rénover des biens dans les secteurs les plus concernés. Ainsi, louer un bien en Denormandie diminue drastiquement le risque de vacances locative pour les propriétaires, disposant d’un bien attractif à la location.