Pinel ou Denormandie, quel dispositif de défiscalisation choisir pour un investissement locatif ?

L’investissement locatif permet, entre autres, d’acquérir un logement tout en bénéficiant de réductions d’impôt. Pour se constituer un patrimoine, préparer sa succession, percevoir des revenus complémentaires ou dans le cadre d’une stratégie fiscale, acheter un bien immobilier peut être encadré par un dispositif de défiscalisation. Entre la loi Pinel pour l’immobilier neuf et le dispositif Denormandie pour un achat dans l’ancien, qui est le gagnant dans la course à la défiscalisation ? Voici nos conseils pour bien choisir.

Pinel vs. Denormandie, deux objectifs différents.

Mis en place en 2014, la loi Pinel accorde des réductions d’impôt aux acquéreurs qui choisissent d’investir dans le neuf, dans les villes où l’immobilier est en tension. La condition ? Louer pendant une période donnée à des locataires aux revenus modérés. Avec cette mesure, l’Etat souhaite encourager la construction dans des zones où trouver un logement est parfois compliqué. Depuis cette année, il est également possible d’investir dans un logement ancien à rénover et de bénéficier d’avantages fiscaux similaires. Grâce au dispositif Denormandie, les investisseurs peuvent se tourner vers les villes moyennes où les centres-villes dégradés sont souvent délaissés par leurs habitants. Ici, l’objectif est différent mais tout aussi clair : rénover le parc de logements des communes en perte de dynamisme et y faire revenir les ménages. Le dispositif Denormandie est, en effet, éligible aux investisseurs qui achètent un bien immobilier pour le louer, à condition d’y effectuer des travaux de rénovation par des professionnels.

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Avantages fiscaux et conditions d’éligibilité : Pinel vs. Denormandie, vainqueurs ex æquo.

En Pinel comme en Denormandie, seuls deux investissements par an donnant droit à une réduction d’impôt sont autorisés. Ils sont plafonnés à 300 000 € et 5 500 € par mètre carré habitable. L’avantage attribué dépend de l’engagement de la durée de location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Les loyers, mais également les ressources des locataires sont plafonnés, et ce, pendant toute la période de location. Rappelons que le logement doit impérativement servir de résidence principale. En zone A bis qui inclut Paris et la proche banlieue, les loyers sont limités à 17,17 € par mètre carré, 12,75 € par mètre carré pour la zone A (reste de l’Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille et Montpellier notamment), 10,28 € par mètre carré en zone B1 (villes comme Bordeaux ou Toulouse) et 8,93 € par mètre carré en zone B2 et C (communes rurales). Attention, le dispositif Pinel ayant été recentré sur les zones tendues, seules les villes situées en zones A bis, A et B1 sont désormais éligibles (en savoir plus sur le zonage Pinel). Avec la loi Denormandie, en revanche, 245 communes sont concernées dont les 222 villes et villages du plan « Action Cœur de ville ».

Attention à la ville choisie pour acheter et louer

La loi Denormandie permet de faire l’acquisition d’un logement à un prix accessible du fait des types de logement et des villes ciblés. Les investisseurs qui disposent de ressources limitées peuvent donc opter pour ce dispositif. Quant au Pinel, il demande un droit d’entrée plus élevé puisqu’il s’inscrit dans un contexte de tension où l’offre étant inférieure à la demande, les prix ont tendance à grimper. Attention toutefois aux raccourcis, investir en Denormandie implique de bien réfléchir à sa zone d’achat afin de s’assurer de trouver des locataires. La rentabilité du bien est également à prendre en compte. À titre d’exemple, un studio offre actuellement une rentabilité moyenne de 4,1 % à Paris, 5,6 % à Bordeaux, 6,8 % à Toulouse, 7,7 % à Lille et 10 % à Perpignan. Enfin, notons que les deux dispositifs permettent désormais de bénéficier des réductions d’impôt tout en louant le logement à des ascendants ou à des descendants, non rattachés au même foyer fiscal que le bailleur. Une bonne nouvelle pour les parents qui souhaitent loger leurs enfants menant des études loin du domicile familial.